Existem muitos imóveis no Brasil, com área de dois mil, cinco mil hectares, fraudadas. Este tipo de fraude é normalmente descoberto quando o dono da área pede um empréstimo bancário e oferece a área como garantia. Porém, muitos casos que o pagamento do empréstimo não foi quitado, esse imóvel foi tomado. Ao averiguar, descobre-se que o imóvel de garantia não tem nem metade da área oferecida como validação. Trata-se da velha prática de esquentar documentos com áreas que não existem. Então, pra tentar regularizar essas documentações frias, o governo a partir do INCRA, do Ministério da Agricultura, criou um mecanismo para ter uma localização exata de cada ponto de área, é o chamado certificação do georreferenciamento no Sistema de Gestão Fundiária (SIGEF), sistema desenvolvido pelo INCRA para gestão de informações fundiárias no meio rural brasileiro. Por ele são efetuadas a recepção, validação, organização, regularização e disponibilização das informações georreferenciadas de limites de imóveis rurais.
Costuma-se pensar que isso só acontece bem longe daqui, do Estado de São Paulo. É um engano. Aqui na nossa região tem muitos imóveis nessas condições. “Estamos trabalhando com dois casos de imóveis que tem mais de sessenta donos no documento de uma mesma área em Limeira (SP) – na realidade chega a três, os proprietários”, conta João Pedro Delgado, da Tonus Engenharia.
O caso de Limeira
“O cliente nos trouxe uma documentação que tinha uma parte ideal de um imóvel. Na matrícula desse imóvel ele e a esposa tinham 6% do total do imóvel de 37 hectares na área rural. Os 6% é referente a compra da parte ideal de uma matrícula totalmente ‘bagunçada’.
Ele nos procurou por que já havia consultado um determinado advogado que o aconselhou a esquecer a tentativa de ser proprietário, de fato, dos 6% do imóvel. Na verdade, o advogado não conseguiu finalizar o processo”, observou.
O enredo era de que a matrícula foi passada para a proprietária. Ela tinha dois imóveis e quando faleceu, na década de 70, foi feito o inventário da área repartindo entre dez filhos herdeiros. João Pedro acrescenta, “só que ela já havia doado para um neto também. A confusão já foi iniciada aí, quando um neto recebeu uma parte desse imóvel juntamente com os filhos. Com a posse, os herdeiros iniciaram as vendas para outras famílias. Fui fazer o levantamento para meu cliente e localizar essas pessoas e, tinha até alguns que moravam no estado de Goiás, no estado do Mato Grosso. Lá no início das vendas, década de 1980, o pai dessas pessoas, avós, filhos em alguns casos, já havia falecido. No total, eu somei, tinha mais de sessenta pessoas envolvidas neste imóvel”, revelou.
Detalhando João Pedro diz, “então, entenda: dos dez filhos herdeiros, mais um neto. Alguns deles venderam a sua parte para um comprador de fora da família, também entrando nessa matrícula. O que deveria ter acontecido naquela época era ter feito essa retificação de área e ter desmembrado, dividido essa matrícula. Lá no inventário deveria ter sido obrigatório para que o número de pessoas envolvidas no imóvel não aumentasse tanto.
O que aconteceu é que foi passando o tempo e além dessas pessoas, que estou descrevendo, muitos ainda não entraram com o inventário dos falecidos, desde aquele feito na década de 70. Então, esse imóvel demanda muito trabalho para essa matrícula que está comprometida. Quando esse meu cliente e outros nos procuraram, os advogados contratados anteriormente não tinham conseguido resolver o problema da matrícula”, frisou.
O trabalho de referenciamento
“Fizemos o georreferenciamento, ou seja, a medição da área do nosso cliente que tem 6% da área total, independente das áreas externas à área dele. Apresentamos no processo que entrou de forma judicial. As famílias encontradas, envolvidas na matrícula, foram citadas por que eles estavam no processo. Os envolvidos receberam a visita do oficial de justiça, assinaram o recebimento da comunicação, para estar ciente da sua participação no processo, com o direito de se opor e se manifestar na justiça. E todos os vizinhos daquele imóvel do nosso cliente assinaram concordando que aquele nosso cliente estava ali naquele imóvel há mais de quinze anos – e somado a isso eles já tinham uma parte ideal de 6%”.
Na justiça, o juiz citou o cartório para analisar o caso conjunto. O cartório analisou e não se opôs porque “ele entendeu que aquela matrícula não assumiu nenhuma responsabilidade, mas entendeu que aquela matrícula não estava legal – ele aceitou o processo”, explicou João Pedro.
No desenrolar dos trabalhos João Pedro apresentou três glebas no processo de retificação de área e, depois que o processo foi finalizado, o Cartório de Registro de Imóveis abriu três novas matrículas para o seu cliente. “Ainda assim, ficou enrolado todo o remanescente porque quem está de fato ali, vai precisar entrar com um processo de Usucapião. Cada um que está naquela área deve fazer o mesmo para ser dono de fato e regularizar a sua parte. O maior problema é que tem alguns herdeiros que já passaram as suas áreas para os seus netos e estes receberam uma área menor que um módulo rural de 20 mil metros quadrados. Então, se eles forem regularizar, de alguma forma eles vão ficar incomum num documento. Por exemplo, a existência de cinco donos numa área de 20 mil metros quadrados. A lei permite? Não permite, se não for sucessão. Se for sucessão, a lei permite. Se for abrir um loteamento, não pode. Se alguém comprou mil metros quadrados, o comprador está irregular, tem a posse, existe a propriedade que seria o documento – a posse é quem usa o local. Só que para o Estado, para o governo, não é seu, é da outra pessoa que está ali e que pagou os tributos”, destacou.
“A minha equipe executa o trabalho de localização dos herdeiros e todos os demais envolvidos para entregar quase tudo pronto para o advogado, para que não haja morosidade – esse é o nosso diferencial. Eu desenvolvo esse serviço para os meus clientes, para garantir que todo o processo aconteça pela minha empresa. Uma forma ter o controle do processo e apresentar o resultado acordado.
No fundo, essas questões de área é: o que é a área e ponto. Já o advogado responde somente pelas questões jurídicas. O que vale é o seguinte: visitamos o sítio, fazemos o levantamento aéreo, com drone, mostramos o resultado e apresentamos; essa é a área. A partir daí, é como encaixar um resultado com o outro – é isso!
Se o cliente tem a conta de energia no seu nome, como uma comprovação de que está naquela posse, de uma forma ou de outra é o que é feito na regularização fundiária – ela entra numa regularização mas, ela tem a posse ali.
Fizemos o processo judicial de Usucapião porque quando você tem a documentação da área ela é sua. Se o proprietário quiser fazer uma venda, por vezes, o cartório exige que faça a retificação de área, porque o que está escrito pode não condizer com a realidade. Dá-se início a um novo levantamento. Uma retificação de área pode ser com coordenadas de georreferenciaento ou não – até o ano de 2025. Acima de 25 hectares, todas as propriedades terão que georreferenciar até novembro deste ano. Se o dono for pedir um financiamento junto ao banco, será exigindo que o imóvel de garantia seja georreferenciado.
Se o proprietário, só tem uma fração do imóvel rural acima de 20 mil metros há mais de dez anos e já usa o imóvel, pode requerer o Usucapião. O processo pode ser tanto judicial quanto extrajudicial – uma Instrução Normativa permite ser feito direto no Cartório de Registro de Notas. É feito um documento no Cartório de Notas que chama Ata Notarial, feito na Comarca. Feito isso, é levado no Cartório de Registro a partir de um projeto assinado por um engenheiro e um advogado e daí se consegue abrir uma matrícula. O processo do nosso cliente foi finalizado com sucesso e ele conseguiu regularizar o imóvel, separando dos demais”, concluiu João Pedro.